金秋十月將至,在這個沖刺業績的“金九銀十”傳統旺季,“金九”銷售開始回暖,開發商們趁熱打鐵備戰“銀十”,個個摩拳擦掌做足準備。備戰“金九銀十”,房企在醞釀“秋收”,買家也在鉚足了勁期待在這個推貨旺季收獲自己夢想中的幸福家園。即將到來的黃金周是否夠旺?置業者如何才能在各種優惠讓利中精挑細選到自己心水的物業?

  “去庫存”蓄力黃金周

  從9月初開始,全國各地對樓市“金九銀十”的“預熱”和“把脈”就層出不窮;進入9月下旬,鋪天蓋地的“促銷”、“搶跑”等字眼已經頻頻出現在準置業者的眼前。進入供應旺季,為消化積累的樓市庫存,開發商勢必會把握如此良機,使出渾身解數“搶客”,購房者的置業需求或將會有一定釋放。

  9月13日,國家統計局發布前8月房地產數據顯示,住宅銷售額增長18.7%,而住宅待售面積出現下滑,減少194萬平方米。這是房地產庫存已經持續1年多明顯增加后首次出現明顯減少,特別是9月“小長假”后,一手住宅成交返現的低谷回升。然而在剛剛公布完畢的半年報中,不難看出地產大佬們庫存壓力仍然不?。郝痰乜毓?、萬科A、保利地產、招商地產這四家品牌房企以過千億的庫存成為焦點。四家房企庫存總額高達1.8萬億元,“去庫存”尚未成功,而2015年只剩下短短不到100天的時間,“跑量”仍會成為這個“銀十”的主旋律。

  除了“去庫存”的壓力,銷售業績也是房企們放手一搏的主要動力。據統計,1-8月,除萬科之外,5家企業全年業績目標完成超過70%,其中僅龍光地產、保利置業超過80%。30家典型企業中有25家業績完成率超過一半,其中,完成率超過60%的企業達到14家。整體銷售業績完成得并不理想,在這個小長假的銷售旺季里,把業績沖上去將是眾多房企“背水一戰”的開始。

  買賣雙方瞄準實惠當先

  9月初開始顯現的成交并不比8月更喜人,于是“開發商期待黃金周推盤大爆發”的觀點比較普遍。9月上半月,一方面受小長假影響,一方面公積金新政尚未落地,導致“金九”初期沒有預期中火熱,實際入市項目略少于預期,但相對7月、8月則有回升態勢。

  為了完成下半年銷售目標,同時又能保住利潤,獲得現金回籠,除了產品本身的影響力,開發商都在銷售手段上下重注。而對于置業者而言,房企以價換量的當口,是撈足優惠的好機會。為了讓黃金周的樓市首先有個好人氣,不少樓盤都將實惠的功夫做到足。

  今年的“金九”發力不足,但是“金九”的促銷節奏往往對“銀十”有強烈的指導意義。從整體上看,9月推出的優惠形式多樣,有一口價單位、首付分期付、送裝修等,其中以團購優惠“2萬抵8萬、1萬抵9.5折、3萬抵9.5折”居多。

  “9月初的假期就已經開始看盤,但是并沒有打算出手”,對這個“金九銀十”抱有期待的廣州市民陳先生坦言,主要是為了等待國慶假期的真正“實惠”,他認為,“雖然金九銀十是一個整體旺季,但開發商沖業績還是要看國慶長假,9月初的誠意顯然是不夠的,所以我也只是利用這個機會去踩踩盤,該出手時才出手”。與陳先生想法類似的“準業主”還有不少,“金九”期間的觀望恰恰是為“銀十”鋪路。

 政策優惠 剛需“福利”爆發

  政策也是頻頻推福利,繼央行多次降息,利率達歷史最低水平后,上月底,住建部聯合財政部、央行再次發布公積金二套房貸款首付比例從三成降至二成,這些都是針對全國房地產市場的寬松型調控手段。同時,持續多年的“限外令”出現松動,對于外商投資房地產企業的準入條件有所放寬,境外機構及個人購房限制取消。這些措施的強強聯合,無疑又是一個爆發式的福利。

  對于剛需一族而言,降息導致的利率頻頻“探底”無疑是利好消息。年內央行的多次降息不但帶旺了5月以來的3個月“上拐”樓市,也為“金九銀十”做好了全面充分的鋪墊,最終將在“十一”長假達到一個高潮。

  與往年不同,購房者的眼光將不僅僅局限于近郊。以廣州為例,據統計,今年“金九銀十”期間預計有66個樓盤推新,同比(去年96盤)下跌31.25%。不過,相對于往年郊區盤為絕對主角,今年的樓盤“成色”無疑有所上升,市區的黃埔、荔灣都是推貨盤的集中地,海珠、天河、白云也有樓盤選擇在此時推新,市區新盤一向緊缺,今年房企推貨的新動作對于渴望置業市中心區的購房者來說,無疑是個好消息。

 推盤高峰價格相對穩定

  繼“一日10盤上市”后,深圳樓市9月26日再度迎來推盤高峰,8個新盤開盤或加推,累計上市房源近2000套。從新盤定價看,大多數樓盤暫緩漲價,執行前期價格策略。截至9月24日,9月份全市一手住宅成交均價為36531元/平米,與上月同期基本持平。 

  “9月底,開發商普遍加快了推盤速度。就價格而言,少數純新盤開盤有小幅提價現象;大部分加推樓盤多執行原有價格,新盤暫緩漲價”,深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄在接受媒體采訪時表示。數據顯示,截至9月24日,9月份全市一手住宅合計成交3539套,面積為35.79萬平米,較8月同期分別下跌16.7%、18.3%;成交均價為36531元/平米,與上月同期36461元/平米的均價基本持平。

  作為“銀十”開端黃金周的預熱,9月樓價相對平穩,基本預示著這個黃金周旺季的價格可期。在定價相對穩定的情況下,再加上迎合黃金周而推出的各項促銷優惠,對于購房者來說,將是一個難得的好時機。

  對此,業內人士也認為,近期房地產行業利好政策不斷,但是部分需求已提前透支,將一定程度上影響未來需求釋放,特別是改善型需求,未來三個月正值政策和市場旺季的“雙窗口期”,開發企業應抓緊時機,以價換量才是正途。

  便捷房貸指南

  眼看2015已走過三個季度,今年央行降準降息,各大利好樓市的政策頻頻出招,真是“一波未平一波又起”,樓市眼見逐漸回暖。“十一”長假將至,購房一族應當對今年以來目不暇給的政策利好做到心中有數。

 年內四次降息 貸款買房省錢 

  8月25日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點,成為2015年的第四次降息,至此,商業貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京公積金為例,北京5年期(含)以下的公積金貸款利率由3%下調至2.75%;5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看,無論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新了最低紀錄。 

  降息的同時還有降準,這意味著銀行將釋放更大規模的貸款,房貸將更好申請,購房者的利息支出也更少。

  此次央行降息降準后,100萬貸款貸30年,采取每月等額還款方式的,總利息可節省55816.44萬元;采取逐月遞減還款方式的,總利息可省37604.17萬元。不過,對于已經辦完貸款的購房人來說,短時間內可能無法享受新利率帶來的優惠。很多銀行規定,每年的1月1日統一調整利率,因此,即使央行降息了,貸款利率也不會馬上發生改變。而此次降息后辦理貸款的購房者即刻便可享受5.15%帶來的優惠。

 松綁二套房 商貸首付為四成

  3月30日,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,購買第二套房商業貸款最低首付款比例為40%;公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請公積金購房最低首付為30%。 

  2013年以來,二套房首付高達七成,成為很多改善型需求者在購房路上的“攔路虎”,此新政大大降低了其購房門檻。

  從3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。該政策則減免了一批過2年但不足5年的房產的交易稅費成本,從而使二手住宅市場出現成交放量。 

  公積金貸款放寬

  6月7日,廣州市住房公積金管理中心在官網發布《廣州市住房公積金管理委員會關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》稱,6月8日起,廣州將調整住房公積金個人住房貸款政策,放寬貸款申請條件,降低首付款比例,支持住房公積金繳存職工購買普通自住房,改善居住條件。

  《通知》稱,此次調整放寬貸款申請條件,在廣州連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上,可申請住房公積金個人住房貸款。在首付款比例方面,對申請個人住房公積金貸款購買首套普通自住房的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),最低首付款比例為20%,貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率;對擁有一套住房但無貸款記錄或者擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,最低首付款比例為30%;對擁有一套住房但未結清相應購房貸款的家庭,貸款最低首付款比例為40%。

  此外,與公積金相關的消息還有,廣州公積金有望在年底前實現按月提取公積金,屆時每月可直接打到職工的按揭賬戶。廣州市將按照國家相關部委政策要求,積極利用金融機構放大住房公積金的使用功能,啟動貼息貸款業務,試行資產證券化工作,盤活存量資產,并計劃今年發放住房公積金貼息貸款50億元。

 精明購房有要訣

  花少錢、買好房,始終是剛性需求夢寐以求的理想結果?;平鷸蕓⑸檀儐箍笳?,買家享受到更多的實惠。對于置業者者而言,這未嘗不是入手房產的好時機。但值得注意的是,購房者不應被眼花繚亂的房產促銷活動沖昏了頭腦,而應該時刻保持清醒的頭腦,警惕購房陷阱。

  做足功課避陷阱

  首先,在購房之前,購房者需理性審視自身經濟的能力,深思心目中的理想房源。此外,還要充分利用資料搜集能力,進行廣泛房產促銷降價信息的搜集整理,以主動地了解有關項目的價格變動情況。

  打折和所謂“特價單位”對預算有限的置業者而言,都是很有誘惑力的字眼。然而,不少“特價單位”事實上都是樓盤內銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向,那么,對于這些方面有比較高要求的置業者就要多考慮是否值得出手。因此,不要被降價沖昏頭腦,做足功課,不妨了解一下“特價”的具體原因再結合自己的實際需求,才能做出理性的判斷。

  “內部認購”往往是獲得低價的好途徑,然而,所謂“內部認購”并非一定是針對VIP客戶,極大可能是開發商還未取得預售證就先采取這種方式回籠資金。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的。因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同,甚至帶來不必要的麻煩和損失,購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時,都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。

 精明砍價著數多

  不是所有的購房者都是“專業買家”,但只要購房者運用合適的殺價辦法,完全可以省掉少則數千、多則數萬的房款。

  “團購”在近年來風靡一時,不僅一些開發商樂于開展團購專場,而各大機關單位、銀行、俱樂部更是成為各大開發商追捧的優質團購資源。一些房地產網站也組織購房者集體看房,并為買家爭取到一定額度的購房折扣。在一些中小規模的樓盤或者地段較偏遠的樓盤,開盤時?;嶙櫓毆夯疃蚋髦置宓?ldquo;VIP專場”。購房者可事先向銷售人員了解目標樓盤是否會組織團購,參加團購很可能拿到一個平時意想不到的額外折扣。

  時下,不少樓盤扎堆掀起了“電商團購”活動。如今,借助電商平臺已經成為房企賣房的重要手段。方正證券分析師張常新表示,2014年房地產電商市場規模將達到63.7億元,同比增長84%,拉動新房銷售互聯網滲透率達12.8%,預計未來滲透率不斷提升。

  此外,一些新促銷方式的加入,也為購房者“慳錢”提供了不同的途徑。創新電商、一二手聯動、APP營銷、整合營銷……因為現時各房企樓盤項目,以及中介代理甚至各大媒體,除了不斷整合各種資源推進樓盤銷售外,還都將會不惜血本,全力推出各種創新營銷舉措與巨大優惠,今年“金九銀十”期間,廣州樓市又將迎來一次最佳的購房窗口期。

 記者觀察

  亦真亦假

  今年開年以來各種政策的利好輪番刺激,終于讓樓市從5月開始出現新變化,連續3個月的熱度終于使得各項數據“轉正”,以一個良好的姿態迎接“金九銀十”的到來。然而,“金九”乏力又引起一片猜測。

  事實上,“金九”的數字并不難看,但是與“淡季”的8月相去并不遠,這就沒有體現出“金”的意義。市場普遍認為,旺季的開端需要一個明顯的信號。“金九”成色不足引起了各方多樣化的解讀,其中,最被認可的是“透支”一說。“透支”派的論點是,因為各項政策的“救市”刺激,市場被強行復蘇,在當前供需關系基本平衡的情況下,3個月的熱度實際上是透支了一部分需求,而這樣的“透支”將會引發繼之而來的蕭條。

  應當說,政策刺激尤其是降息和二套房首付降低以及“5改2”確實帶動了很大一部分改善需求。也可以認定,這部分獲得改善的買家,短期內將不會再出手。但是,市場的需求沒有一個“總量控制”的說法,因為不可預測的因素太多。更何況,樓市分化加劇,不同地區的情況甚至可能截然相反:有的城市“去庫存”簡直到了火勢燃眉的地步,而有的城市還有“日光”的身影。

  具體到購房者,需求才是第一位的,剛需族并不會因為“透支”論而看衰后市就不再買房。不管是否“透支”,這個長假的樓盤買賣已是箭在弦上不得不發。